I dag – søndag den 15. februar 2026 – er det præcist tre år siden, vi formelt begyndte at etablere en konkurrencedygtig, intern forvaltningsplatform for pensionskassernes ejendomsportefølje.
Dagen er for os og hele PKA-fællesskabet en milepæl, hvor vi med fare for at det kan lyde som ’ananas i egen juice’ tillader os at kippe lidt med flaget. Men vi kipper med flaget for teamet, fordi:
”Ingen kan alene fløjte en symfoni. Det kræver et helt orkester at spille den.”
Arbejdet med at bygge en platform er teamwork, hverken mere eller mindre. Hver enkelt medarbejder gør sig umage, de enkelte bidrag er vigtige, men det er samspillet, der skaber helheden. Og netop det samspil er kernen i PKA Ejendomme.
Hvor står vi – med at etablere platformen – her på vej ind i vores fjerde år?
Hvorfor eksisterer vi?
PKA Ejendomme er bygget på baggrund af mere end 30 års outsourcing af hovedparten af de opgaver, der følger med at eje og drive en portefølje af investeringsejendomme.
Med etableringen af PKA Ejendomme har pensionskasserne valgt en ny tilgang, hvor langt de fleste opgaver varetages internt, med undtagelse af ejendomsadministrationsopgaven, der er outsourcet til DEAS. Vi kan se i markedet, at flere investorer bevæger sig i samme retning: mod større intern kontrol over toplinje, omkostninger og værdiskabelse. Bag beslutningen og den strategi, teamet eksekverer efter, er en forretningsplan, hvor vi skal levere på flere bundlinjer.
Først og fremmest skal vi bygge en Asset Management-platform, der kan levere kommercielle resultater i toppen af vores peers. Dernæst ønsker vi at tage bedre hånd om ejendommenes udvikling samt at sikre os, at PKA’s værdier skinner igennem i og på vores ejendommene. Det skal ganske enkelt være en endnu bedre oplevelse at bo til leje hos PKA. Tilfredsheden skal øges, ejendommene skal fremstå moderne og attraktive, og vi skal opnå en mere direkte kontrol over værdiskabelsen.
Samtidig er det rigtig vigtigt for PKA, at pensionskassernes ejendomme udvikler sig i en retning, hvor vi bruger mindre energi – og i det hele taget passer bedre på klimaet og miljøet. Det ansvar kan vi bedst løfte ved selv at have hånden på rattet i forhold til både management og operationel drift af porteføljen.
Det betyder bestemt ikke, at ’selvgjort altid er velgjort’. Der hvor eksterne aktører objektivt set kan levere bedre løsninger, eller hvor vi ikke har de rette kompetencer eller kapacitet in-house, bruger vi dem. Det er derfor ikke skåret ud i granit, at vi absolut skal lave alting selv. Men vi tager aktivt stilling i hver enkelt sag – baseret på, hvad der er bedst for investeringen, ejendommen og helheden.
PKA Ejendomme er sat i verden for at varetage pensionskassernes interesser inden for fast ejendom. På de ejendomme, der ejes sammen med Nordea Liv & Pension, P+ og Sampension, har vi samtidig fået tilliden til at varetage Asset Management på vegne af den samlede investorkreds. Dette ansvar er vi i særlig grad ydmyge overfor.
Hvor langt er vi kommet?
Vi kan fortsat sige at vi er på plan med etableringen af platformen.
Internt bruger vi stadig billedet af, at vi bygger flyet, mens vi er i luften. Forskellen er, at vi langsomt, men sikkert bruger mere og mere af vores tid på det, vi er sat i verden for – nemlig at drive en ejendomsportefølje – og mindre tid på de interne byggearbejder (platformen) og mere tid på de eksterne aktiviteter (porteføljen). Det er præcis, som det skal være.
På de indre linjer har arbejdet med faste, fælles forretningsgange været helt essentielt. På vores seneste medarbejderseminar var fokus blandt andet på opsigelse og fraflytning, udlejning og indflytning – både for bolig og erhverv. Men også områder som indkøb, disponering, fakturagodkendelse og fuldmagtsforhold – der er væsentlige områder for et selskab som vores – har haft stor opmærksomhed.
Vi er i PKA Ejendomme mange nye mennesker med forskellige baggrunde og erfaringer, der nu ’sammen skal spille en symfoni’. Netop derfor er vi i øjeblikket i en fase, hvor operationelle og organisatoriske processer fylder mere. Blandt andet er vi i gang med at udarbejde en fuld operationel driftsmanual som deriblandt er baseret på kravene i Svanemærket bygningsdrift, så vi sikrer ensartethed og den samme høje kvalitet på alle vores ejendomme. Men også proceskontroller med videre fylder internt i arbejdet med platformen.
Vi har allerede høstet de første synergier, som var målsætningen ved etableringen af vores Asset Management-platform. Samtidig har vi igangsat og eksekveret en række initiativer på ejendomsporteføljen og på en række enkelte ejendomme.
Det gælder både på de mere bløde områder – herunder tiltag, der understøtter fællesskaber på ejendommene – og på de mere hårde parametre, hvor nye indkøbs- og leverandøraftaler samt udbud skal sikre, at pensionskasserne realiserer synergier på hele vores indkøbsvolumen.
Vores milepæle?
Udefra kan det være svært at fornemme, hvor omfattende rejsen har været. Her er nogle nedslag, der illustrerer udviklingen:
- Juni 2023 åbnede vi vores første midlertidige kontor i Herlev og ansatte de første to medarbejdere. Ved udgangen af 2023 var vi ni medarbejdere.
- 28. august 2024 åbnede vi nyt hovedkontor i Skovlunde og etablerede samtidig et regionskontor i Viby ved Aarhus.
- I december 2024 hjemtog vi driften, herunder viceværtfunktionen, på cirka 80 % af ejendommene. Ved udgangen af året var vi vokset til 110 medarbejdere. Hele ledergruppen gik i gang med et lederudviklingsforløb for at sikre, at vi kunne ’vokse’ med organisationen og de krav, der følger.
- I 2025 satte vi yderligere fart på lederudviklingsforløbet, som blev udvidet til også at omfatte driftschefer med flere. I en periode præget af høj forandring – med både opbygning af platformen, mange nye kolleger og fortsat fokus på resultater i porteføljen – gennemførte vi to medarbejdermålinger for at tage temperaturen i organisationen.
- Også i 2025 realiserede vi en række finansielle synergier og fik igangsat en række centrale initiativer på porteføljen, herunder etableringen af Fællesskabspuljen, lanceringen af et nyt beboermagasin og implementeringen af et nyt rapporteringsværktøj. Samtidig opnåede vi vores første ISAE 3402-erklæring (fase 1), og 20 ejendomme blev certificeret med Svanemærket bygningsdrift.
- Primo 2026 hjemtog vi et nyt mandat, SPKA Ejendom, som øgede den forvaltede portefølje med knap 10 %. Vi forvalter nu ejendomme for mere end 30 mia. kr. fordelt på 229 bolig- og kontorejendomme og forventer at være cirka 130 medarbejdere ved udgangen af 2026.
Mennesker og mursten
Vi har fra begyndelsen vidst, at mennesker og mursten i mere end en betydning hænger sammen. Mennesker bringer liv til de mursten, der er fundamentet i vores ejendomme. Og de mennesker vi rekrutterer til PKA Ejendomme-teamet, er derfor altid mennesker, der ’elsker’ både mursten og mennesker. Sådan må det være i et ejendomsselskab.
Hvem er vi så, tænker du måske? Ja, i PKA Ejendomme er der mange funktioner og kompetencer. Alt fra jurister, kommercielle specialister, ingeniører, dygtige driftsfolk og talknusere. Mange funktioner, mange fagligheder – og mange nye relationer. Men vi er nye sammen.
Således har 5 % af medarbejderne mere end to års anciennitet, mens 42 % har mindre end ét års anciennitet i organisationen. Vi er med andre ord virkelig nye sammen. Aldersmæssigt har vi samtidig et fornuftigt spænd: 9 % er mellem 20–29 år, 17 % mellem 30–39 år, 23 % mellem 40–49 år, 33 % mellem 50–59 år, 14 % mellem 60–69 år, og 4 % er 70 år eller derover.
Når mange nye mennesker skal arbejde sammen i en nystartet virksomhed, bliver behovet for fælles og fastlagte forretningsgange, fælles paradigmer og klare rammer helt centralt for at få organisationen til at fungere og udvikle sig.
Det stiller samtidig store krav til det ledelsesmæssige fokus på helheder og sammenhænge – helt ned i de konkrete detaljer i hverdagen. For hvem gør egentlig hvad? Er det viceværten, driftschefen eller asset manageren? Den organisatoriske modellering bliver derfor meget praktisk og konkret i en relativt nystartet virksomhed som vores.
Tager du røntgenbrillerne på, så er den gennemsnitlige medarbejder i PKA Ejendomme primo 2026 en 48-årig mand fra Sjælland, ansat i den tekniske afdeling, og med ni måneders anciennitet.
Det organisatoriske arbejde er derfor virkelig i fokus i alle ender af skalaen – fra kultur til procesbeskrivelser til 1:1-samtaler. Vi har derfor – udover at satse målrettet på lederudvikling og -træning – sat os for at løbende at tage temperaturen på teamet. Vi har i den forbindelse valgt metoden PeopleXact fra Rambøll, der er en rigtig god HR-platform. Vi har allerede gennemført to målinger og planlægger fremadrettet halvårlige opfølgninger, der skal give os konkrete indsigter og bidrage til at styrke engagement og trivsel blandt medarbejderne.
Vores ledelsestilgang til forretningsdrift bygger i høj grad på Service Profit Chain-tankegangen: at tilfredse og engagerede medarbejdere er forudsætningen for indtjening, kvalitet, produktivitet og kundetilfredshed. Vi tænker forretningsmæssigt udefra og ind, men agerer efter, at det hele starter indefra.
På baggrund af vores medarbejdermålinger – og med bevidstheden om, at vi er mange nye, der er sat sammen – ser vi blandt andet på scoren for medarbejdernes Engagement. Engagement handler om medarbejdernes lyst og vilje til at investere egen energi for at opnå organisatoriske målsætninger. Engagerede medarbejdere identificerer sig med PKA Ejendomme og vores værdier, og tager ansvar for at bidrage til fælles succes. Eller sagt mere enkelt: Har du lyst til dit arbejde?
Vi opnår på virksomhedsniveau en ganske flot score på 85 ud af 100, hvilket placerer os på niveau med sammenlignelige virksomheder i Danmark.
Tilsvarende ser vi blandt andet på Handlekraft, der handler om, hvorvidt man som enhed løser sine opgaver og når sine mål på en effektiv måde. Enheder med en høj score på handlekraft opleves generelt som målrettede, effektive og med en god evne til at imødekomme forventninger og mål. På virksomhedsniveau opnår vi en samlet score på 76 ud af 100, hvilket ligeledes er på benchmark. Alt i alt flot med tanke på, hvor mange nye der er sat sammen.
Vores seneste måling peger samtidig på flere styrker på virksomhedsniveau: Indflydelse (grad af medbestemmelse og indflydelse på, hvordan arbejdet udføres), Udvikling (mulighed for at bruge og udvikle viden og færdigheder på arbejdspladsen) samt Forbedringsfokus (vores løbende fokus på forbedringer). Og selvfølgelig er der ting, der skal forbedres. Hver dag.
Engagement alene er bestemt ikke nok – der skal naturligvis også faglige færdigheder til. Men meget bliver lettere, og det er ganske enkelt sjovere at gå på arbejde, når energi og lysten er til stede.
Der er naturligvis mange, mange flere indsigter i vores HR-målinger, herunder de drivere der påvirker både engagement og handlekraft. Essensen er dog klar: I arbejdet med at opbygge en solid platform har vi fokus på både mursten og mennesker.
Hvad er det næste for os?
2026 bliver året, hvor vi for alvor konsoliderer platformen.
Udover, at vi er i fuld gang med at integrere 20 (for os) nye investeringsejendomme i porteføljen, arbejder vi målrettet med at eksekvere på Plan 2026 – en fælles plan, som lederteamet udarbejdede i slutningen af 2025, og som sætter retning for årets kritiske opgaver, aktiviteter og projekter.
Af highlights i 2026 kan nævnes, at vi er ved at udarbejde en ny hjemmeside med en række nye digitale services, der blandt andet skal understøtte udlejningen af vores mange boliger. Et af årets nye tiltag er, at vi i tredje kvartal forventer at flytte lejlighedstildelingen for pensionskassens medlemmer fra eksterne boligportaler til pka-ejendomme.dk. Vi håber herved, at vi kan tilbyde både medlemmer af pensionskasserne samt øvrige kommende lejere en mere sømløs digital brugeroplevelse, når de skal finde og leje en ny bolig hos os.
Parallelt med dette har vi arbejdet målrettet på yderligere at styrke vores kundeservice, blandt andet gennem en kundeservicerobot, som vi har udviklet i samarbejde med InScale. Robotten har i en periode arbejdet og trænet internt i forretningen. Samtidig er vi i gang med at opbygge vores egen platform, hvor vi blandt andet anvender data fra vores samarbejde med ejendomsadministrationsselskabet DEAS. I det hele taget arbejder vi aktivt med at forme vores fremtidige IT-landskab på tværs af forretningen.
Samtidig ser vi mere konkret på vores lejlighedsmoderniseringer, hvor vi fremadrettet vil arbejde med en kombination af eksterne rådgivere og interne specialister. Vi begynder i 2026 selv at løfte nogle af lejlighedsmoderniseringerne in-house – blandt andet for at sikre kvalitet, afkast samt for at styrke vores fokus på cirkularitet og mere bæredygtige løsninger.
Som endnu et skridt forbereder vi vores første kundetilfredshedsmåling blandt vores mere end 950 erhvervskunder samt en beboertilfredsundersøgelse blandt vores knap 10.000 beboere. Begge undersøgelser forventer vi at gennemføre i 2026 og bruge som input i vores arbejde med at sikre vores beboere og erhvervskunder en god kundeoplevelse hos os.
Overordnet set er det altovervejende tema for os i 2026 compliance i bred forstand – og i særlig grad rolleklarhed, processer, interne kontroller og løbende optimering. Det er fundamentet for at kunne drive en effektiv og kundevendt forretning.
Og så har jeg slet ikke berørt alt det, vi allerede er i gang med – og skal i gang med – ude på ejendommene, hvor der venter mange spændende sager og aktiviteter inden for forbedring, fornyelse og transformering. Det må blive en anden gang.
Tak og tillykke
eg skrev i indledningen, at ”Ingen kan alene fløjte en symfoni. Det kræver et helt orkester at spille den”. Min opgave er i al beskedenhed at samle, bygge og træne et orkester, der kan spille netop den symfoni. En særlig tak skal der i den forbindelse lyde til mit fantastiske lederteam Henrik Lildballe, Sisse Veje, Thomas Skovgaard Ringstrøm, Ole Tange, Maj Nelda Schmidt Bager og Hans Andersen.
Det er komplekst at opbygge et nyt ejendomsselskab, der kan levere resultater i toppen af vores peers. Men det er præcis det, vores medlemmer fortjener – ligesom vores ejendomme og ikke mindst vores beboere og erhvervskunder fortjener det.
Med disse ord vil jeg ønske hele PKA Ejendomme-teamet et kæmpestort tillykke med de første tre år. Jeg er stolt af det engagement, jeg oplever – og ikke mindst på den målrettede do’er-tilgang, hvor fokus er på handling, fremdrift og eksekvering på alle niveauer.
Tillykke med fødselsdagen!
